الأمن العقاري ودوره في تحقيق الاستثمار

ماستر الدراسات العقارية الفوج الثالث - عرض تحت عنوان : الأمن العقاري ودوره في تحقيق الاستثمار -

من إعداد الطلبة:
- محمد اليزيدي - عبد الرحم اللهيوي - محمد علمي مجاطي - محمد أيتونا - حمزة المروجي - اسماعيل عياد - محمد المساوي - هاجر بولعبز - هدى الهبوب - سناء مرصو - سمية غمران - وحيدة العدوتي

تحث إشراف الدكتورة : وداد العيدوني

مقدمة:

يلعب العقار دورا حيويا في تحقيق التنمية المستدامة في شتى تجلياتها، باعتباره الأرضية الأساسية التي تنبني علبها السياسات العمومية للدولة في مختلف المجالات الاقتصادية والاجتاعية والثقافية والبيئية، وذلك من خلال توفير الوعاء العقاري اللازم لانجاز البنيات التحتية الأساسية والمرافق العمومية، وتوفير السكن المتنوع الذي يستجيب لحاجيات مختلف الفئات الاجتاعية والمرافق العمومية، فضلا عن دعم الاستثمار في مختلف المجالات الفلاحية والصناعية والسياحية والخدمات وغيرها.

فالنظام العقاري بالمغرب عرف مجموعة من التطورات التشريعية عبر الزمن، صدرت خلال القرن العشرين سلسلة من القوانين ابرزها الظهير الشريف المؤرخ في 12 غشت يونيو 1913 بإحداث ظهير التحفيظ العقاري، والظهير الشريف الصادر بتاريخ 12 يونيو المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة وما عززه من مراسيم تطبيقية وتعديلات مست أهم القوانين المتعلقة بالعقار.

ولعل ما حصلت عليه بلادنا اخيرا من مراكز متقدمة في العلاقات الاقتصادية الدولية ليعتبر بحق مكسبا لتحقيق الطموحات المستقبلية الهادفة فى شتى المجالات. خصوصا منها العمرانية لإبرازها في فكر قانوني متطور مواكب للتطلعات التنموية، وضامن للاستقرار والطمأنينة والأمان في جميع المجالات سواء الصناعية او التجارية او السياحية وما الى ذلك من مجالات .

وعليه يمكن القول أن تدخل الدولة في مجال ضبط وتصفية الملكية العقارية وضمان الأمن العقاري أساسي من خلال السهر على تحصين الملكية العقارية وتنظيم وتيسير تداولها وانتقالها، بما يكفل إستقرار المعاملات العقارية وحماية حقوق الملاك وأصحاب الحقوق العينية، ويعزز الثقة والائتمان العقاريين.

ويكتسي موضوع الامن العقاري أهمية بالغة في مجال المعاملات العقارية، لما للعقار من حضور وازن فى الحياة الاقتصادية والاجتماعية .

وسنتولى معالجة الموضوع عن طريق تقسيمه الى مبحثين أساسيين سنخصص (المبحث الاول) للتطرق لأهم الضمانات القانونية لتحقيق الامن العقاري وانعكاسه على الاستثمار في حين سنخصص (المبحث الثاني) لرصد اهم الاكراهات القانونية والواقعية التي تحول دون تحقيق الامن العقاري ككل.

المبحث الأول: الضمانات القانونية لتحقيق الأمن العقاري وانعكاسته علي الاستثمار

إذا كان العقار يعد الأرضية الأساسية الني تنطلق منها مختلف المشاريع العمومية في مختلف القطاعات الاقتصادية والاجتماعية والسياحية وكذا العمرانية، من توفير الأوعية العقارية الضرورية لإحداث وإقامة المشروعات والبنايات التحتية المهيكلة للمجال، ويعتبر السكن من المتطلبات العامة بالنسبة للمجتمع المغربي، ومن الأولويات والأساسيات التي يسعى الفرد إلى تحقيقها، فإن استقرار الملكية العقارية وضمان ما يرد عليها من معاملات، يعد أساس الأمن العقاري وجوهره، فالأمن العقاري يعتبر عاملا أساسيا في ازدهار وتنمية استثمار العقار وآلية مهمة في دعم عملية الاقتراض البنكي والحد من أزمة السكن.

لذلك كرست الدولة قدراتها على المستوى التشريعي بسنها مجموعة من القواعد القانونية التي من شأنها أن تساير وتواكب التحولات التي يعرفها المغرب في هذا القطاع؛ كالقوانين العقارية المتمثلة في القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، وكذا قانون التعمير رقم 12.90، ثم قانون 25.90 المتعلق بالتجزءات العقارية.

مع تعدد الأنظمة العقارية بالمغرب سنعمل للإحاطة بهذا الموضوع؛ على دراسة كل من دور الأنظمة العقارية التقليدية في تحقيق الأمن العقاري (المطلب الأول)، إلى جانب دور الأنظمة العقارية الخاصة الجديدة فى تحقيق هذا الأمن (ا لطلب الثاني ).

المطلب الأول: دور الانظمة العقارية التقليدية في تحقيق الأمن العقاري

من خلال هذا المطلب سنعمل على بيان اهم تجليات تحقيق الأمن العقاري من خلال نظام التحفيظ العقاري (الفقرة الأولى)، وفى إطار مدونة الحقوق العينية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: دور ظهير التحفيظ العقاري

تم اصدار قانون التحفيظ العقاري بالمغرب سنة 1913 ثم بعد ذلك ظهير 2 يونيو 1915 الذي حدد في مضمونه التشريع الذي يسري على العقارات المحفظة فإذا كان الاول يعمل على اقرار وتوضيح المسطرة التي بموجبها يصبح للعقار اسما ووضعية قانونية، فان القانون الثاني عمد الى تحديد مفهوم العقار وطبيعة التشريع الذي يسري عليه .

ما جعل المغرب يسعى الى انتقال قانون التحفيظ العقاري من صورته الحيازية الى صورة تنموية في اطار اعادة البناء وتحقيق التنمية الشاملة.

ويلعب نظام التحفيظ العقاري دورا أساسيا وأولوية في انشاء ارضية قانونية وهندسية صلبة للملكية العقارية، تمكن مالك العقار وكذا باقى المتعاملين معه بما فيها مؤسسة القرض من الاطمئنان على الوضعية القانونية لهذا العقار بحيث ان الرسوم العقارية تشكل في حد ذاتها دليل كافيا وقاطعا لحق الملكية والحقوق العينية والتحملات العقارية المتعلقة بالعقار ومن تم فهي تطلع الكل بكيفية سهلة على الوضعية القانونية والمادية للعقار.

وعليه يمكن ان نتطرق لأهم المزايا والمبادئ التي تحقق الامن العقاري الذي يعتبر استقرار الملكية العقارية من اهم تجلياته :
 - التطهير المسبق للعقار المحفظ من الحقوق والتكاليف الغير مصرح بها خلال مسطرة التحفيظ مع تأسيس رقم عقاري يشكل هوية العقار ويكون نهائيا وغير قابل للطعن .
 - ضبط الوضعية المادية للعقار عن طريق تحديده بدقة وبيان حدوده ومساحته ومشتملاته من خلال وضع التصميم العقاري.
 - مبدأ العلنية في التقييدات وإقرار الاثر الانشائي والقوة الثبوتية لها المضمنة بالسجلات العقارية وعدم قابلية الحقوق المقيدة بالتقادم المكسب.
 - يعكس الرقم العقاري اذا ما تم تحيينه باستمرار، الوضعية العقارية للعقار من الناحيتين القانونية والمادية من حيث التعريف بمالك العقار والحقوق الى العينية الواردة عليه ومشتملاته.
 - إشهار التصرفات الواردة على العقار بما يمكن الجميع من الاطلاع على وضعيته وتسهيل تداول الملكية العقارية والقوة الائتمانية الكبيرة للعقار بفضل الضمانات العينية الي ترد عليه.

ان كل هذه المزايا والمبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري تجعل منه الية لضمان الامن العقاري كما يعتبر فاعلا اساسيا في تثمين الملكية العقارية وادماجها في الدورة الاقتتصادية لما يولده العقار المحفظ من طمأنينة في نفوس المتعاملين، وجعله قاعدة صلبة تشجع الائتمان والاستثمار.

الفقرة الثانية : دور مدونة الحقوق العينية

إن صدور مدونة الحقوق العينية 39.08 أكد نية المشرع الصادقة في وضع اسس قانونية تطبق على العقارات سواء كانت محفظة او غير محفظة والمعاملات الجارية عليها حيث جاء في الفقرة الاولى " تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية مالم تتعارض مع التشريعات الخاصة بالعقار" فالغاية من المدونة المذكورة هو تحقيق قانون موحد متكامل يطبق على العقارات المحفظة والغير المحفظة وينظم الحقوق العينية المرتبطة بها.

ومن هنا يمكن القول أن هذه الخطوة جد ايجابية لإدماج العقارات غير المحفظة والتي  في طور التحفيظ في الدورة القانونية المنشودة في مجال التحديث، برسم قواعدها القانونية الالزامية في التطبيق، وذلك من اجل تجاوز صعوبات متعددة التي تعرقل عمل القضاء وتعصف بمجهودات توحيده التي من شأنها هدم أسس استقرار الملكية العقارية. كما أنه من بين أهم أهداف هذه المدونة هو اعادة الثقة للمواطنين والمستثمرين في العقار غير المحفظ، ومحو ذلك الاعتقاد السائد بأن هذا النوع من العقارات مشوب بالمنازعات وعدم الاستقرار وتهيئ النصوص القانونية الكفيلة بإدماجه في المعاملات العقارية ومواكبة الاشكال الجديد للتعاقد واعادة النظر في الائتمان العقاري للحصول على القروض بواسطته .بالإضافة الى ان اشتراط رسمية العقود في التصرفات العقارية من شأنه القضاء على ازدواجية المحررات وخلق جو من الثقة والائتمان لدى المتعاملين وحماية حقوق الاطراف العلاقات التوثيقية والاغيار ودعم مسؤولية محرر العقد.

خاصة حماية الطرف الضعيف في العلاقة التعاقدية من بعض الشروط التعسفية التي تخل بمبدأ التوازن العقدي والطرف الضعيف غالبا ما يكون المشتري او المؤجر وذلك في اطار المعاملات العقارية، بحيث ان هذه الاختلالات من شأنها الحيلولة دون تحقيق الامن العقاري والأمن القانوني.

فالتوثيق يشكل ضرورة قصوى في الحياة العملية واليومية للأفراد لما يؤمنه من ضمانة وحماية، وما اخذنا بعين الاعتبار حفاظه على تأمين الملكية العقارية والحقوق المرتبطة بها .

المطلب الثاني : دور الأنظمة العقارية الخاصة في تحقيق الأمن العقاري

أدت أزمة السكن التي اجتاحت المغرب إلى ظهور أوضاع عمرانية لا تواكب رغبات الدولة المغربية الحديثة في عصرنة قطاعها السكني ومواجهة تحديات القرن العشرين، الشيء الذي دفع هذه الأخيرة إلى التدخل في قطاع الإسكان والتعمير لمحاولة حل الأزمة فاتخذ تدخلها هذا عدة أشكال سواء على المستوى الواقعي من خلال برامج عملية لتوفير المباني، أو على المستوى التشريعي من خلال سن القوانين عقاري تتناسب ولتكل البرامح.

من هنا ارتأينا تقسيم المطلب إلى فقرتين نتطرق في (الفقرة الأولى) إلى الضمانات التي جاءت بها قوانين التعمير، بهذا نخصص الدراسة في (الفقرة الثانية) إلى دور القوانين العقارية الخاصة الجديدة في تحقيق الأمن العقاري.

الفقرة الأولى: دور قوانين التعمير

إن التخفيف من أزمة السكن يقتضي اعداد سياسة للتعمير ذات أبعاد مختلفة، تراعي من جهة متطلبات الأفراد المتزايدة في مجال السكنى وتحرص من جهة أخرى على تنظيم المدن والتجمعات العمرانية بالاستناد إلى معايير جمالية ووظيفية محددة مسبقا، ومن شأنها الاستجابة إلى متطلبات مكانها.

وفي هذا السياق كان طبيعيا أن يهتم المشرع المغربي بتنظيم المجال العمراني فاصدر جملة من النصوص القانونية ويعتبر ظهير 19 أبريل 1919 المتعلق بتصنيف الأبنية والطرق والتصاميم الموضوعة لتهيئة المدن و توسيع نطاقها، أول تشريع تم وضعه من طرف سلطان الحماية ينظم المجال العمرانى.

وتم تعديل هذا الظهير بتشريع جديد في مجال التعمير ألا وهو الظهير الشريف الصادر في 30 يوليوز 1952، إلا أن هذه الظهائر قد ساهمت فى انتشار متزايد لدور الصفيح، وكذا التجمعات الغير اللائقة بالمواطن بدل أن تنظم المجال العمراني، الأمر الذي حاول المشرع تجاوزه وتداركه بقوانين التعمير الحديثة؛ القانون رقم 12.09 المتعلق بالتعمير والقانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقاري.

وهكذا اهتم القانون 12.90 باعتماد مخططات توجيهية تخص لغاية والأهداف والمبادئ العامة الأساسية لتنمية التجمعات السكانية، ويتم بموجبها رسم الإطار العام للتجمع العمراني وتحديد عناصر تطوره الأساسية. وبهذا يمكن القول أن قانون التعمير رقم 12.90 قد عزز قوانين التعمير السابقة بمقتضيات جديدة تواكب مستلزمات النمو السريع للتمدن من خلال :
 - تحقيق المرونة الضرورية للتطبيق السليم لوثائق التعمير من جهة وتبسيط اجراءات وضعها والمصادقة عليها من جهة ثانية.
 - تحقيق الأهداف المزدوجة والتي تجمع بين الجهود المعمارية وسلامة البناء وجودته.
 - وضع الأساس القانوني لمخطط توجيه التهيئة العمرانية.
 - وضع نظام زجري أكثر فعالية.

ولما كانت التجزئات العقارية هي الآداة المناسبة التحفيظ من أزمة السكن وتنفيذ أهداف وثائق التعمير، فإن المشرع المغربي من أجل ضمان تحكيم أخطاء في النمو الحضري على كل مستوياته قد أصدر قانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية وذلك لتجاوز ثغرات القوانين ومحاربة التجزئات العقارية الغير قانونية، من خلال اعتماد سياسة وقائية تتمثل في ما يلي: 
 - تنويع مفهوم التجزئات العقارية وتقسيم العقارات؛
 - تحديد اجراءات بحث ملفات التجزئات العقارية؛
 - اللجوء الإلزامي لذوي الاختصاص من المهندسين المختصين؛
 - إعادة هيكلة التجزئات العقارية الغير قانونية؛
 - تشديد بالعقوبات على مخالط مقتضياته؛
 - توفير تسهيلات جدية للمجزئ العقاري لتجهيز اشغال التجزئة.

الفقرة الثانية : دور القوانين العقارية الجديدة الخاصة

صدر ظهير 16 نونبر 1946 المتعلق بالملكية المشتركة نتيجة تزايد النمو السكاني بالمجال الحضري وضعف دخل المواطن المغربي وغلاء الأراضي الحضرية، مما أفرز عن ذلك اعتماد السكن الاقتصادي الذي أنشأ علاقات جوار جديدة وغير مألوفة، تتهم بصعوبة تعايش الأسرة وعدم احترام القواعد وضوابط الملكية المشتركة، إلا أن هذا القانون بدوره لم يتمكن من الإحاطة بجميع الصعوبات والمشاكل التي يطرحها هذا النوع من السكن وهذا راجع إلى مجموعة من العيوب والسلبيات التي شابته.

وبذلك كان لازما على المشرع المغربي وضع قانون جديد ينظم الملكية المشتركة، من خلاله يسد ثغرات قانون 1946، وبصدور قانون 18.00 الذي تحكمت في صدوره مجموعة من الاعتبارات منها ما هو قانوني واقتصادي واجتماعي مساهما بذلك في حل أزمة السكن.

وعموما يمكن الاشارة إلى بعض الخطوط العريضة لهذا القانون منها:
 - توسيع نطاق تطبيقه؛
 - سريانه على العقارات كيفما كان نوعها؛
 - إلزامية وضع نظام لكل ملكية مشتركة؛
 - الإبقاء على حق الأفضلية الذي كان مقررات في الظهير السابق مع تحديد شروط تطبيقه من طرف الملاك المشتركين.

والمستجد الأبرز الذي جاء به قانون 18.00 هو وجود توثيق جميع التصرفات الواردة على الملكية المشتركة في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، وذلك تحت طائلة البطلان، إلا من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها القانون تحرير العقود.

ونستشف من ذلك أن المشرع المغربي قد ضيق من فئة الأشخاص المؤهلون لتحرير هذه التصرفات، وفى ذلك حالة الأشخاص المتعاملين في إطار الملكية المشتركة، وبذلك يكون المشرع المغربي على وضع حد للكثير من التلاعبات التي تتعرض لكثير من الأشخاص وتعرضهم لعمليات النصب والإحتيال.

والإيجار المفضى إلى تملك العقار من أجل التخفيف من أزمة السكن التي يعرفها المغرب وتمكين ذوي الدخل المحدود على تملك السكن، صدر قانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار متوخيا من ذلك ضمانات مشجعة لطرفي العقد وهي ضمنات لا تختلف عن تلك التي أقرها المشرع المغربي في قانون 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة، خاصة ما هو مرتبط بتوثيق هذه العقود.

ومن أهم ما أقره المشرع من ضمانات للمكتري في هذا الإطار أن مكنه من إجراء التقييد الاحتياطي على عقد البيع الابتدائي إذا تعلق الأمر بعقار محفظ أو إيداع نسخة من العقد بالسجل الخاص لكتابة الحكمة الابتدائية بدائرة موقع العقار متى تعلق الأمر بعقار غير محفظ.

ويبقى أهم المقتضيات التي جاء بها قانون 51.00 تنصيصه على إلزامية تضمن العقد لمرجع عقد التأمين المبرم من قبل البائع لتوفير نوع من الضمان لحقوق المكتري.

المشرع المغربي في إطار هذا القانون لم يغفل مصالح البائع بحيث تبقى ملكية العقار بيده ولا تنتقل للمكتري المتعلق بعد إبرام عقد البيع النهائي وسداد كافة الثمن تحت طائلة المطالبة بفسخ العقد.

ومن هنا يتضح لنا بجلاء أن المشرع المغربي قد وفق بين مصالح المكتري والبائع بهدف حل أزمة السكن وتمكين ذوي الدخل المحدود من الحصول على سكن لائق، فكان بذلك وسيلة فعالة لتسويق الرصيد السكني المجمد على مستوى بعض المدن.

المبحث الثاني: إكراهات تحقيق الأمن العقاري وانعكاساته على الإستثمار

يكشف تشخيص واقع تدبير قطاع العقار بالمغرب في ارتباطه بالاستثمار بمختلف تجلياته، عن جملة من الاختلالات والإكراهات التي من شأنها أن تثني العقار عن القيام بوظيفته الاستثمارية بالفعالية والنجاعة المطلوبين، وهي الإكراهات التي أمكن رصدها على جملة من المستويات، وهو ما سنتطرق له من خلال (المطلب الأول) إكراهات قانون التحفيظ العقاري وسياسة التعمير، على ان نخصص (المطلب الثاني) للحديث عن مظاهر القصور في القوانين العقارية الجديدة وانعكاسها على تحقيق الأمن العقاري.

المطلب الأول: إكراهات قانون التحفيظ العقاري وسياسة التعمير

يعرف المغرب بنية عقارية مركبة ومعقدة ناتجة عن تداخل مجموعة من العوامل التاريخية والاجتماعية والاقتصادية وغيرها، وقد نتج عن هذه الوضعية تنوع في الأنظمة القانونية المؤطرة للعقار، بما أفرز بدوره جملة من الإكراهات والاختلالات والقيود التي تعيق تصفية الوضعية القانونية والمادية للعقار وتنظيم تداوله واستعماله. ويتعلق الأمر بجملة من الاختلالات والمعوقات سواء المرتبطة بقانون التحفيظ العقاري (الفقرة الأولى) أو المرتبطة بسياسة التعمير (الفقرة الثانية ).

الفقرة الأولى : المعوقات المرتبطة بنظام التحفيظ العقاري

يعتبر نظام التحفيظ العقاري المغربي بمثابة ولادة جديدة للعقار يعطيه إسما ورقما وعنوانا وإحداثيات بسجل التحفيظ العقاري، ولادة تقطع علاقته وتعطيه نقطة بداية انطلاق حالات معينة سنها المشرع المغربي حماية للملك العام للدولة، إلا أن المسطرة المتبعة حاليا بالمغرب تكتنفها عدة معيقات وصعوبات منها ما هو تقني و ما هو إداري كذلك صعوبات تعيق تعميم نظام التحفيظ العقاري.

المعيقات التقنية:

 - عدم التزام الوكالة بمواعيد التحديد.
 - تعدد الحالات المعقدة لبعض الملفات الموروثة
 - قلة الموارد البشرية و المعدات اللوجيستيكية الكفيلة بتلبية الضغط المتزايد على الوكالة.
 - الوضعية العقارية داخل المدن التي يصعب التعرف عليها لعدم وجود سجل هندسي متكامل.

المعيقات الإدارية:

تتمثل في المسطرة الإدارية لنظام التحفيظ العقاري بالمغرب كونها تستغرق وقتا طويلا وأن مواجهتها قضائيا يزيد من عمر هذه المسطرة، هذا بالإضافة إلى اتسام التعرضات بكثير من السلبيات وهو ما ينعكس سلبا على تأسيس الرسوم العقارية، فظهور متعرضين يطالبون بحقوق لهم على العقار موضوع مطلب التحفيظ أمر يؤدي إلى إطالة أمد المسطرة و إمكانية نقلها من المرحلة الإدارية باعتبارها الأصل إلى المرحاة القضائية، كل هذا يعطل الهدف السامي المتوخى، الا وهو تأسيس الرسم العقاري للعقار موضوع مطلب التحفيظ، حيث يتسنى لصاحبه الاستفادة منه باعتباره السند الوحيد للملكية الذي يكتسب الحجية المطلقة.

معيقات تعميم نظام التحفيظ العقاري:
 - الطابع الاختياري للتحفيظ وجهل الملاك بمزايا التحفيظ؛
 - ارتفاع كلفة التحفيظ بالنظر للقدرة الشرائية للمواطنين؛
 - المشاكل المرتبطة بمسطرة التحفيظ في المناطق الشمالية (إشكالية الرسوم الخليفية)؛
 - عدم تحيين الشبكة الجيوديزية الوطنية التي لم تعد قادرة على وضع تصاميم شاملة ومحينة لمجوع تراب المملكة، وعدم توفر المملكة على سجل المسح العقاري الشمولي لجميع الأراضي باختلاف أنظمتها القانونية كما هو معمول به في الدول المتقدمة.

الفقرة الثانية: المعوقات المرتبطة بسياسة التعمير

تكمن الإكراهات والمشاكل التي يطرحما العقار، في ارتباطه بالتعمير والتخطيط العمراني واعداد التراب، أساسا في تعقد المقتضيات القانونية وتعدد الأنظمة العقارية وضعف نسبة الأراضي المحفظة وعدم تحيين الخريطة العقارية.

فإذا كانت النصوص القانونية المتعلقة بالتعمير تعير اهتماما بالغا للمسألة العقارية، إذ تعتبر التعمير وسيلة فعالة لتصفية المشاكل العقارية العالقة، إلا أن توقعات وثائق التعمير نادرا ما تأخذ واقع النظام العقاري والتقسيات العقارية بعين الاعتبار.

ومن أهم الإكراهات المسجلة والمرتبطة بسياسة التعمير:

 - تعدد النصوص القانونية المؤطرة لمجال التعمير والتخطيط العمراني، وعدم ملاءمة البعض منها للمعطيات الاقتصادية والاجتماعية الجديدة ؛
 - تعدد الفاعلين المؤسساتيين في مجال التعمير والتخطيط العمراني، وتداخل اختصاصاتهم أحيانا في غياب التنسيق والالتقائية، وعدم وجود رؤية شمولية واستراتيجية في مجال التخطيط العمراني وإعداد التراب؛
 - بطء مسطرة إنجاز واعتماد وثائق التعمير؛
 - عجز وثائق التعمير عن تدبير التهيئة الحالية وعن مواكبة الدينامية الحضرية واستراتيجيات التنمية الاجتاعية والاقتصادية؛
 - ضعف ومحدودية تنزيل مقتضيات وثائق التعمير على أرض الواقع بما في ذلك البنيات التحتية والتجهيزات والمرافق العمومية ذات الطابع الإداري والاقتصادي والاجتماعي؛
 - غياب العدالة العقارية في وثائق التعمير في مجال تخصيص الأراضي للتجهيزات والمرافق العمومية والطرق والمساحات الخضراء، وسوء توزيع القيمة المضافة الناجمة عن فتح العقارات؛
 - استنزاف العقار العمومي لتلبية حاجيات المشاريع التنموية (المدن الجديدة،
مشاريع التأهيل الحضري، السكن الاجتماعي، في غياب تجديد الاحتياطي العقاري للدولة؛
 - عدم ضبط مسطرة منح الاستثناءات في مجال التعمير؛
 - ضعف تفعيل إجراء تخصيص مناطق للاحتياطي العقاري باعتباره الإجراء الوحيد، في مجال تدبير العقار، الذي تنص عليه وثائق التعمير الحالية، والذي يهدف إلى الحفاظ على المناطق القابلة للتعمير ومراقبتها من خلال إخضاع مناطق حساسة للمراقبة والتأمل في انتظار توفر ظروف تجهيزها واستكمال منظور تهيئتها ؛
 - ضعف فعالية تدخل الدولة في مجال ضبط السوق العقارية، وعدم نجاعة النظام الضريبي في مواجهة المضاربة العقارية، لاسيما في المناطق المهيئة؛
 - صعوبة تديير حالة الشياع بين الملاك يؤدي في كثير من الأحيان إلى تجميد استعمال الأراضي لعدم حصول الاتفاق بين ملاكها، بخصوص تجهيزها أو بيعها، يضاف إلى ذلك استحالة القسمة القضائية بشأن الأملاك المشاعة إذا كانت مغطاة بوثيقة التعمير، حيث تكون قابلة فقط للتجزئة التي تتطلب حصول الاتفاق بين الملاك؛
 - تجميد الأراضي بسبب المضاربة العقارية، لاسيما الأراضي الموجودة داخل المدن والحواضر، ما يكرس اللجوء إلى الضواحي قصد إنجاز المشاريع العمرانية ويعمق بالتالي من ظاهرة التمدد الحضري.

المطلب الثاني: مظاهر القصور في القوانين العقارية الجديدة وانمكاسها على تحقيق الأمن العقاري

إن سن المشرع المغربي القوانين العقارية الجديدة الخاصة جاءت بمجموعة من الضمانات القانونية من أجل إيجاد نوع من التوازن بين المتعاقدين والمتعاملين في إطار هذه القوانين وبشكل خاص من أجل تحقيق مجموعة من الأهداف الأساسية الاخرى من بها حل أزمة السكن واستقرار الملكية العقارية وضمان ما يرد عليها من معاملات وذلك عن طريق تحقيق الأمن العقاري الذي يعتبر عاملا أساسيا في ازدهار الاستثمارات في المجال العقاري.

إلا أن تحقيق تلك الأهداف لن يخلو من صعوبات ناجمة عن القوانين العقارية الجديدة نفسها.

الفقرة الأولى : الإكراهات القانونية والواقعية المرتبطة بالقوانين العقارية الجديدة

إن القوانين العقارية التي سنها المشرع المغربي، عرف تطبيقها العديد من العراقيل فبالرغم من الجهود التشريعية الهامة إلا أن هذه الترسانة القانونية لا تزال تتسم بمجموعة من الاختلالات التي تؤثر سلبا على استقرار الملكية العقارية في سبيل تحقيق الأمن العقاري وتوفير عنصر- الاطمئنان.

ويأتي في مقدمة هذه العراقيل مسالة توثيق العقود المؤطرة لعلاقة الأطراف المتعاقدة في إطار نظام الملكية المشتركة المنظم بمقتضى القانون رقم 18.00 المعدل والمتمم بالقانون 12.06 وكذا القانون رقم 44.00 المنظم لبيع العقار في طور الانجاز المعدل والمتمم بمقتضى القانون 12.07 والقانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار.

بحيث يتضح من خلال قراءة متأنية لمواد هذه القوانين أن المشرع المغربي حصر الجهات المؤهلة لتوثيق هذه المعاملات في الموثقين والعدول والقضاء بناء على أحكام قضائية إضافة إلى المحامين المقبولين للترافع أمام محكمة النقض و المنتمين إلى مهنة منظمة قانونا والمحامين الصادرة بشأنهم لائحة سنوية عن وزير العدل تخولهم صلاحية تحرير هذه العقود. 

ويرى أحد الفقهاء، أنه كان على المشرع التدخل بنص صريح من أجل تحديد الفئة أو الفئات التي تخول لها هذا الحق دون ترك الباب مفتوح للائحة التي يصدرها وزير العدل بالنظر لكون توثيق هذه التصرفات أمر معقد يستلزم إسناده لفئة متخصصة تحيط بظهائر وسرائر هذه القوانين من أجل المساهمة في استقرار المعاملات العقارية وتحقيق الامن العقاري عن طريق توفير عنصر الامان في الملكية العقارية.

بالإضافة إلى ذلك يرى الأستاذ محمد خيري، بأن قيام المشرع المغربي بالتمييز بين المحامين المقبولين للترافع أمام المجلس للأعلى (محكمة النقض حاليا) والمحاميين غير المقبولين للترافع أمام مجلس الاعلى فيما يخص تحرير العقود العرفية المتعلقة هذه القوانين مسألة غير مبنية على أساس ومبرر قانوني.

فالمحامين المقبولين أمام المجلس الأعلى مؤهل تلقائية القيام بهذه المهمة وبدون ترخيص أما المحامين الغير مقبول للترافع أمام المجلس الاعلى فحتى يستفيد من ذلك يحب أن يكون مقيد بلائحة الأشخاص المؤهلين والمنتمين إلى مهنة منظمة قانونا التي يصدرها وزير العدل، مع العلم ان اللائحة المعنية لم تصدر ولو لمرة واحدة منذ سنة 2003.

وبحسب المادة 30 من القانون المنظم لمهنة المحاماة لهم صلاحية تحرير العقود العرفية كيفها كانت نوعها. 

وعليه فهذا المقتضى الوارد في القوانين العقارية الجديدة بتحرير مثل هذه التصرفات مخالف للمادة 30 من قانون المحاماة وهو ما من شأنه أن يكون مادة النزاع في هذه المعاملات وتضارب الاجتهادات القضائية بشأنها الذي قد يؤدي لا محال إلى عدم استقرار الملكية العقارية.

كما تجدر الإشارة إلى أن المشرع المغربي أحاط عمليات التعاقد في إطار القوانين العقارية الجديدة بمجموعة من الضمانات فعلى مستوى بيع العقار في طور الانجاز مثلا قام بفرض ابرام عقد البيع على مرحلتين عقد ابتدائي أولا ثم عقد بيع نهائي بعد سداد كافة الاقساط المتفق عليها، فإن هذا الامر يجعل المستفيد من العقار مالك مفترض لا مالك حقيقي مما يحول دون توفر عنصر الثبات والقوة والاطمئنان في الملكية العقارية رغم ما يوفره التأمين من ضمانات في هذا الاطار.

وفي إطار القانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار فالمشرع المغربي اتخذ نفس النهج في قانون بيع العقار في طور الانجاز من خلال إلزامه بإبرام العقد على مرحلتين ولكن بطريقة أخرى إذ يستمر المكتري في أداء الأقساط الشهرية باعتبارها سومة كرائية إلى حين حلول تاريخ الخيار حيث يكون للمكتري حق الاسبقية في الاقتناء بأدائه لمبلغ محدد مسبقا إلا أن الاشكال المثار في هذا الصدد والذي يؤدي إضعاف ضمانات هذا القانون هو عدم أحقية المكتري في استرجاع الأقساط المدفوعة مسبقا كاملة في حالة عجزه على الاستمرار في العلاقات التعاقدية وإبرام عقد بيع النهائي مما يحول معه عدم استقرار الملكية العقارية وسوء تداولها واستعمالها.

وفيما يتعلق بالقانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية فقد لقى عدة عراقيل ساهمت في عرقلة أهدافه الاقتصادية والاجتماعية وترتبط بعدم الإلمام الدقيق بهذه القوانين وعدم تأقلم الملاك مع هذا النوع الجديد من السكن والعلاقات التي تنجم عنه، لكن نأمل ان يتم التنزيل السليم لمقتضيات قانون 12.106 تنزيل سليم على مستوى الواقع .

الفقرة الثانية : الاكراهات المسطرية والمشاكل المرتبطة بإدماج العقار غير محفظ

سنعمل في هذه الفقرة على الحديث على الاكراهات القانونية والواقعية التي تشكل عائق يحول دون تحقيق الاستقرار اللازم للملكية العقارية كعنصر أساسي لضمان الامن العقاري وعليه سنقسم إلى (أولا) للحديث على اهم المشاكل المسطرية والإدارية، ثم سنخصص (ثانيا) للمشاكل المرتبطة بإدماج العقار غير المحفظ وانعكاسها على تحقيق الاستقرار للملكية العقارية وضمان الامن العقاري

أولا- الاكراهات المسطرية والإدارية

من بين اهم الاكراهات المسطرية والإدارية المسجلة بخصوص الامن العقاري واستقرار الملكية العقارية:

 - استقرار حالات الاعتداء للادارة على املاك الخواص مما يشكل مساس بحق الملكية المضمون بمقتضى الدستور.

 - سوء تدبير النزاعات العقارية، وغياب قضاء متخصص للبث في النزاعات؛ الامر الذي يؤدي الى طول امد البث في القضايا العقارية.
 - ضعف تكوين الموارد البشرية العاملة في قطاع العقار . 
 - بطء مسطرة نزع الملكية من اجل المنفعة العامة وتعقد اجراءاتها، مما يؤدي الى عدم تمكين الملاكين المنزوعة ملكيتهم من تعويض سريع وعادل وفعال عن نزع ملكيتهم. 
 - ضعف الخبرة التي تقوم بها اللجان الادارية للتقييم.

ثانيا- المشاكل المرتبطة بادماج للعقار غير المحفظ

لا يخفى على أحد مدى أهمية الامن العقاري من الناحية الاقتصادي ومساهمة في مخططات التنمية وتشجيع الاستثمارات. وعليه، سعت الدولة المغربية إلى تجاوز مجموعة من المشاكل المرتبطة بتوفير الرصيد العقاري عن طريق تعبئة الرصيد العقاري غير المحفظ وإدماجه في السياسة التنموية. وهو ما يتضح جليا من خلال نصوص القوانين العقارية الجديدة الخاصة، فالمشرع المغربي نص على ان مقتضيات هذه القوانين تشمل العقارات المحفظة وغير المحفظة.

إلا أن هذه الخطوة التي أقدم عليها المشرع المغربي اصطدمت بمجموعة من المعيقات القانونية والواقعية التي يمكن ان نجملها فيما يلي:

 - إن مسألة إدماح العقار غير محفظ تتعارض مع التوجة العام الذي تنادي به الجهات الرسمية والممثل في مبداً تعميم نظام التحفيظ العقاري لماله من آثار ايجابية على المستوى الإقتصادي والإجتماعي.
 - هشاشة الوضعية القانونية والمادية للعقارات غير المحفظة فالعقود العرفية التى يعتمد عليها لإثبات حق الملكية لا تتوفر في غالب الاحيان على المعلومات المدققة لا من الناحية القانونية ولا من الناحية الطبوغرافية من حيث المساحة والحدود والمشتملات.
 - عدم استقرار الوضعية القانونية والمادية وكذا التصرفات التي تقع على هذا النوع من العقارات مما يجعلها مفتوحة للنزاعات بشكل مكثف ويعرض الحقوق غالبا للضياع.

 - عدم إشهار الحقوق العينية الواردة على هذه العقارات الأمر الذي يصعب معه فكثير من الاحيان تتبع الوضعية القانونية هذه العقارات ومعرفة ملاكها الحقيقين وأصحاب الحقوق العينية الواردة عليها.

 - غياب جهة محددة لتقييد التحملات العقارية الواردة على العقارات غير محفظة.
 - ضعف سندات اثبات ملكية هذه العقارات وباقي الحقوق العينية الواردة عليها وتعدد المنازعات المتعلقة بها وكذا طول الفترة الزمنية للبت فيها.

إن هذه المعيقات والاكراهات التي تعتري العقارات غير المحفظة يجعل جزء كبير من الوعاء العقاري خارج الدورة الاقتصادية، لذا أضحى من اللازم على المشرع المغربي ايجاد مجموعة من الحلول القانونية لتجاوز هذه المشاكل على أساس أن تحقيق الامن العقاري أصبح من الأولويات لانطلاق المشروعات الاقتصادية والاجتماعية، وعلى اعتبار أن هذا الاخير لن يحقق إلا بوجود رصيد عقاري مستقر وثابت وخالي من النزاعات .

خاتمة

وفي الختام يمكن القول انه بالرغم من تحديث الترسانة القانونية المنظمة للعقار بالمغرب الى أن واقع قطاع العقار ببلادنا يعاني من مجموعة من الاختلالات والاكراهات التي لا تزال تعيق اضطلاع العقار بدوره في التنمية والاستثمار سواء على مستوى ضبط البنية العقارية وتأمين الوعاء العقاري وتصفية وضعيته القانونية والمادية او على مستوى استعماله وتعبئته.
 وعليه ورعيا للمصالح العامة والخاصة في ضمان حماية الحقوق ونظرا لما اضحى عليه أمر تدبير المهن من هيكلة وتحديث وتحصين لما اصبح عليه الامر من تسارع نحو الوصول الى تحقيق الاهداف بشتى الوسائل.
 يتعين إحاطة المنظومة العقارية بضوابط قانونية، كابحة لإجهاض كل ما يمكن ان يتسرب إليها من استغلال غير مشروع وذلك بنهج حس قانوني يستقر على مضامين الجزئيات الدقيقة.

لائحة المراجع

أولا: الكتب:

محمد محبوبي، أساسيات في نظام التحفيظ العقاري والحقوق العينية العقارية وفق المستجدات التشريعية للقانون رقم 14.07 و93.08؛ طبعة 2014 - مطبعة المعارف الجديدة.

محمد بن الحاج السلمي، سياسة التحفيظ العقاري بالمغرب بين الاشهار العقاري والتحفيظ الاجتماعي والاقتصادي. منشورات عكاظ. الرباط، طبعة ماي 2002.

ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق قانون 39.09 الطبعة 2013.

عبد الكريم شهبون، "الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد" قانون رقم 07.14

ثانيا: المقالات والندوات:

الحسن البوعزاوي، "الضمانات القانونية للأمن العقاري" مقال منشور بدفاتر محكمة النقض عدد 26 "الندوة الوطنية في موضوع الأمن العقاري".

حاميد أعرور، "معيقات التحفيظ العقاري بالمغرب" مقال عدد 41493، منشور بجريدة أخبارنا بتاريخ 13 نونبر 2013.

إدريس الفاخوري، السكن في ظل التشريعات العقارية الخاصة؛ مقال منشور بمجلة الأملاك؛ العدد السابع السنة 2010

محمد خيريّ، الجهات المؤهلة لتحرير العقود المتعلقة بالملكية المشتركة وبالعقارات في طور للإنجازء ندوة العقار والإسكان.

مصطفى حتيتي، بعض الضمانات لمستوى العقار في طور الانجاز على ضوء القانون 44.00 والقواعد العامة، مقال منشور ضمن أشغال للندوة الوطنية المنظمة من طرف وحدتي البحث والتكوين لنيل الدكتوراه ودبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار بكلية الحقوق، جامعة محمد الأول بوجدة حول العقار والاستثمار 19 - 20 مارس 2006 تحت إعداد وتنسيق الدكتور إدريس الفاخوري مطبعة دار النشر الجسور، مجلة الأملاك العدد السابع 2010.

مناظرة وطنية في موضوع السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية، تقرير تركيبي حول واقع قطاع العقار بالمغرب اهم عناصر التشخيص، دجنبر 2015.

شاركه على جوجل بلس